L’achat immobilier en France est très encadré et passe obligatoirement par un notaire. Voici chaque étape, les délais légaux qui protègent l’acquéreur et les points d’attention pour les acheteurs qui vivent à l’étranger.
Calculez le coût complet (prix plus environ 7 à 9 % de frais dans l’ancien, plus les frais liés au prêt) et ce qu’une banque pourrait vous prêter. En tant que non-résident, commencez tôt : les banques demandent davantage de justificatifs et, en général, un apport plus important. Utilisez notre simulateur de prêt pour non-résident et notre calculateur de frais de notaire pour fixer votre budget.
L’offre se fait par écrit, via l’agence ou directement auprès du vendeur, et peut être inférieure au prix affiché. Une fois l’offre acceptée, le notaire ou l’agent prépare l’avant-contrat.
Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur à conclure la vente au prix convenu. (La promesse unilatérale de vente, autre forme d’avant-contrat, réserve le bien à l’acquéreur pendant une durée fixée.) Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostics obligatoires — DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, état des risques — ainsi que les documents de copropriété pour un appartement. Vous versez en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire.
En tant qu’acquéreur non professionnel d’un logement, vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter sans motif. Le délai court à partir du lendemain de la remise en main propre de l’acte ou de sa première présentation par lettre recommandée. La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, et le dépôt de garantie doit vous être restitué sous 21 jours. Le vendeur ne dispose pas de ce droit.
Le compromis comporte en principe une condition suspensive d’obtention de prêt précisant le montant, la durée et le taux maximal recherchés. Sa durée est d’au moins un mois selon la loi ; les non-résidents ont intérêt à négocier davantage, leur dossier étant plus long à instruire. Si le prêt est refusé malgré des démarches sérieuses, la vente est caduque et le dépôt de garantie est restitué.
La banque émet une offre de prêt formelle. Vous devez attendre 10 jours pleins après sa réception avant de l’accepter — au plus tôt le 11e jour — et la banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours.
Vous signez l’acte chez le notaire, ou à distance grâce à une procuration (signée à l’étranger, elle doit en général être authentifiée, par exemple avec une apostille). Avant la signature, vous virez votre apport et les frais d’acquisition sur le compte séquestre du notaire ; la banque débloque le prêt de la même façon. Les clés vous sont remises le jour de la signature, puis le notaire fait publier la vente au service de la publicité foncière.
L’acquéreur comme le vendeur peuvent choisir leur propre notaire, en principe sans émoluments supplémentaires puisque les deux notaires se partagent les émoluments réglementés. Privilégiez un notaire habitué aux clients internationaux, capable d’expliquer chaque document et d’organiser une signature à distance.
Oui, pendant le délai de rétractation de 10 jours, sans motif, par lettre recommandée. Ensuite, vous ne pouvez renoncer que si une condition suspensive n’est pas remplie — par exemple un refus de prêt. À défaut, vous risquez de perdre votre dépôt de garantie.
Si le compromis contient une condition suspensive de prêt et que vous avez fait des demandes conformes à ce qu’elle prévoit, la vente est annulée et le dépôt de garantie vous est restitué.
Lors de la signature de l’acte définitif. Vous virez les frais, avec le reste de votre apport, sur le compte séquestre du notaire peu avant la signature.
Oui, mais chacun peut aussi choisir son propre notaire ; les émoluments réglementés sont alors en principe partagés entre eux, et non facturés deux fois.
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